L’immobilier est depuis longtemps déjà une composante du portefeuille de la CPVAL. Mais au fil des ans, le parc s’est étoffé, et avec lui le travail de gérance, de gouvernance, de reporting, ainsi que les exigences réglementaires. En même temps, le conseil d’administration de la CPVAL a décidé de développer encore la part de l’immobilier dans son portefeuille. Le directeur de la CPVAL, Daniel Stürzinger, explique : « Nous étions confrontés au défi de déterminer quelle structure nous permettrait, à long terme, de bénéficier d’un niveau suffisant de professionnalisme, d’évolutivité et d’influence sur la stratégie immobilière. » Parmi plusieurs options, la CPVAL a donc testé trois modèles possibles pour la future structure de ses placements immobiliers, en partie avec les Swisscanto Fondations de placement.
Trois modèles en comparaison
Il s’agissait de répondre aux questions suivantes : Quel degré d’influence la CPVAL doit-elle conserver sur sa stratégie immobilière ? Quelles missions doit-elle assurer en interne, lesquelles doit-elle externaliser ? Et quelle structure conviendra durablement à la stratégie et à l’organisation de la caisse ? Pour ce faire, la CPVAL a fait appel aux Swisscanto Fondations de placement à titre de spécialiste du secteur et sparring-partner. Les Swisscanto Fondations de placement ont testé trois solutions possibles.
Option 1 : l’intégration dans un groupe de placement existant
La première option consistait en l’immobilisation corporelle des biens immobiliers dans le groupe de placement existant « Swisscanto FP Immeubles Responsible Suisse ». Cette solution aurait réduit les dépenses opérationnelles et donné accès à un groupe de placement immobilier bien établi, largement diversifié et couvrant toute la Suisse. La CPVAL aurait cependant perdu une grande partie de son pouvoir d’influence. En particulier, elle aurait largement renoncé à sa préférence régionale pour le Valais et à son droit de regard sur les achats, les ventes ou ses partenaires.
Option 2 : un groupe de placement à investisseur unique
Comme deuxième option, le lancement d’un groupe de placement à investisseur unique au sein des Swisscanto Fondations de placement a été étudié. Ce modèle aurait permis de préserver le lien avec les propres biens immobiliers de la CPVAL et la préférence pour le Valais, et d’externaliser certaines tâches opérationnelles. Mais une partie de la gouvernance aurait été imposée par la structure des Swisscanto Fondations de placement.
Option 3 : une propre fondation de placement immobilier
La troisième option consistait à créer sa propre fondation de placement immobilier. Cette solution aurait offert à la CPVAL le maximum de contrôle stratégique et opérationnel, que ce soit pour la gouvernance, l’Asset Management ou le choix des partenaires extérieurs. Mais ce modèle impliquait aussi une définition plus rigoureuse des processus, des instances et des compétences techniques.
Le rôle des Swisscanto Fondations de placement
Les Swisscanto Fondations de placement ont accompagné la CPVAL pendant tout le processus d’évaluation à titre de sparring-partner. La CPVAL a donc profité de leur expérience accumulée au fil de nombreux montages immobiliers avec des institutions de prévoyance, de leur savoir-faire avec les modèles de gestion et d’exploitation, et de leur connaissance de la réglementation et des processus dans la création de ce type de structures. Elle a pu non seulement comparer les divers modèles de manière théorique, mais aussi évaluer leur faisabilité dans la pratique. Thomas Schärer, directeur des Swisscanto Fondations de placement, explique : « La structure choisie doit correspondre à la stratégie, à la taille et à l’organisation de l’institution de prévoyance, et pour longtemps. Il n’y a pas de best practice universelle, juste une solution qui répond parfaitement à une situation précise. Évidemment, les Swisscanto Fondations de placement auraient aimé structurer la solution, mais dans le cas présent, la CPVAL a opté pour une solution maison, pour des raisons bien compréhensibles. »
Un choix pour plus d’autonomie
Comme en témoignent souvent les échanges entre spécialistes, la solution idéale ne se trouvait pas parmi les trois options testées, mais résidait dans une quatrième voie. L’analyse a révélé que la CPVAL pourrait plus facilement mettre en œuvre sa stratégie à long terme en étant plus autonome plutôt qu’en l’externalisant complètement. C’est pourquoi la caisse de pension a décidé de continuer à gérer seule sa stratégie immobilière, d’élargir de manière ciblée ses compétences en immobilier et de développer ses structures. Parmi ses motivations figurent entre autres son ancrage régional dans le canton du Valais, son influence directe sur ses décisions stratégiques ainsi que la possibilité de développer activement son parc immobilier.
L’analyse des trois options a fourni une base solide pour la prise de décision. Les Swisscanto Fondations de placement ont soutenu la CPVAL tout au long du processus avec leur expérience et leur expertise. Daniel Stürzinger ajoute : « Nous avons pris cette décision en toute connaissance de cause, en nous appuyant sur les nombreuses informations que les Swisscanto Fondations de placement ont partagées avec nous. »