Swisscanto Fondations de placement – Rapport de gestion 2022/2023 80 « Swisscanto FP Hypothèques Suisse » Possibilité de transfert des droits Depuis fin novembre 2020, le groupe de placement « Swisscanto FP Hypothèques Suisse » offre la possibilité de transférer des droits. Les modalités normales de souscription et de rachat sont maintenues en parallèle. « Swisscanto FP Immeubles Responsible Suisse » Principes d’évaluation des biens immobiliers L’évaluation est effectuée par des experts indépendants. Tous les biens immobiliers sont évalués chaque année selon la méthode d’actualisation des flux de trésorerie (méthode DCF) et ils sont inscrits au bilan à leur valeur de marché. Les constructions en cours (y compris les terrains) avec permis de construire sont désormais également inscrites au bilan à la valeur de marché (DCF). Les terrains à bâtir (y compris les bâtiments à démolir) sans permis de construire sont toujours inscrits au bilan à leur valeur d’acquisition (value at cost). Au 30 juin 2023, date du bilan, le taux d’escompte moyen des biens de notre parc immobilier se montait à 3,01 % (exercice précédent : 3,02 %). Pour plus de détails, consultez le rapport immobilier élaboré séparément. Intérêts intercalaires activés Les intérêts intercalaires sont activés comme faisant partie des coûts de revient, tant que les coûts de revient se situent en deçà de la valeur DCF estimée et à condition que les intérêts intercalaires soient approuvés par la commission compétente. Commissions Sur la base du contrat de gestion, le groupe de placement Immeubles est affecté au total par 4,4 millions de CHF de commissions de vente/achat et 2,5 millions de CHF de commissions des travaux. Cette charge de commission de vente/ achat représente au maximum 1 % du prix d’achat/vente de l’immeuble. La charge de commission des travaux représente au maximum 3 % des coûts de construction/rénovation. Impôts sur les liquidations La position au bilan comprend les provisions pour l’impôt sur les gains immobiliers, les droits de mutation et les commissions de vente qui seraient probablement engagés en cas de vente. Une durée minimale de cinq ans est prise en compte pour l’impôt sur les gains immobiliers. Pour les immeubles à vendre, la durée de détention effective est utilisée. Les droits de mutation ont été calculés séparément pour chaque bien immobilier. Les gains immobiliers ont compensé les pertes immobilières au niveau communal ou intercommunal. Rénovations/aménagements locatifs Pour les rénovations réalisées au cours de l’exercice sous revue, les investissements ont été amortis à hauteur de 11 % en moyenne (exercice précédent : 10 %) par le biais du compte de résultat (part de maintien de la valeur). Engagements ne figurant pas au bilan/ engagements conditionnels Des engagements ne figurant pas au bilan à hauteur de 56,7 millions de CHF (exercice précédent : 41,7 millions de CHF) sont ouverts pour des projets de construction ou de rénovation en cours. Les engagements conditionnels s’élèvent à 301,8 millions de CHF (exercice précédent : 364,7 millions de CHF). Par ailleurs, la Swisscanto Fondation de placement s’est engagée à vendre deux biens immobiliers pour un montant de 29,21 millions de CHF. Les transferts de propriété auront lieu jusqu’au 31 décembre 2023. Enfin, deux droits d’achat ont encore été accordés pour 17,2 millions de CHF jusqu’au 30 septembre 2023 et 29,44 millions de CHF jusqu’au 28 février 2025. Restrictions de propriété pour engagements propres/nantissement d’actifs Un montant de 1’641 millions de CHF est nanti pour l’ensemble du parc immobilier à la date du bilan (exercice précédent : 1’254 millions de CHF). Publication des taux de vacance En cas de transformations et de rénovations totales, ni les loyers ni les taux de vacance ne sont comptabilisés dans le compte de résultat du début à la fin des travaux, et aucuns frais de vacance ne sont activés. Dans la période sous revue, il s’agit des objets suivants : – Bussigny-près-Lausanne, Veillon Areal – Genf, Quartet (rue de Lyon 114–120) – Erlinsbach, Bläuenstrassee 8,10,12,14 Possibilité de transfert de droits Le groupe de placement « Swisscanto FP Immeubles Responsible Suisse » est temporairement fermé aux souscriptions en espèces. Il est possible de transférer des droits par cession. La restitution de droits est possible à la fin de chaque mois, avec un délai de préavis de trois mois. Benchmark Le benchmark utilisé depuis le 1er janvier 2021 est l’« Immo-Index CAFP Mixte ».
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