Swisscanto Fondations de placement – Rapport de gestion 2021/2022 76 « Swisscanto FP Hypothèques Suisse » Covid-19 L’impact de la pandémie de Covid-19 reste très faible. A la fin de l’exercice 2021/2022, aucun retard de paiement d’intérêts ou d’amortissements lié à la pandémie de Covid-19 n’a été constaté. A la fin de l’exercice 2021/2022, la part des immeubles susceptibles d’être davantage touchés par la Covid-19 a chuté à environ 6% du groupe de placement (valeur de l’année précédente : 8%). Nous considérons que les risques liés uniquement à la Covid-19 seront négligeables à l’avenir. Possibilité de transfert des droits Depuis fin novembre 2020, le groupe de placement « Swisscanto FP Hypothèques Suisse » offre la possibilité de transférer des droits. Les modalités normales de souscription et de rachat sont maintenues en parallèle. « Swisscanto FP Immeubles Responsible Suisse » Principes d’évaluation des biens immobiliers L’évaluation est effectuée par des experts indépendants. Tous les biens immobiliers sont évalués chaque année selon la méthode d’actualisation des flux de trésorerie (méthode DCF) et ils sont inscrits au bilan à leur valeur de marché. Les constructions commencées sont inscrites au bilan à leur valeur d’acquisition (value at cost). La première évaluation est en principe réalisée lors de l’achat du bien immobilier. Les projets de construction sont en revanche évalués pour la première fois lors de leur mise en service. Au 30 juin 2022, date du bilan, le taux d’escompte moyen des biens de notre parc immobilier se montait à 3,02% (exercice précédent : 3,14%). Pour plus de détails, nous vous renvoyons au rapport immobilier élaboré séparément. Intérêts intercalaires activés Les intérêts intercalaires sont activés comme faisant partie des coûts de revient, tant que les coûts de revient se situent en deçà de la valeur DCF estimée et à condition que les intérêts intercalaires soient approuvés par la commission compétente. Commissions Sur la base du contrat de gestion, le groupe de placement immobilier est grevé par un total de 1,8 million de CHF de commissions de vente/d’achat et 2,8 millions de CHF de commissions de travaux. Cette charge de commissions de vente/ d’achat représente au maximum 1% du prix d’achat /de vente des immeubles. La charge de commission des travaux représente au maximum 3% des coûts de construction/rénovation. Impôts sur les liquidations Le poste du bilan comprend les provisions pour l’impôt sur les gains immobiliers, les droits de mutation et les commissions de vente qui seraient probablement engagés en cas de vente. Une durée minimale de cinq ans est prise en compte pour l’impôt sur les gains immobiliers. Pour les immeubles à vendre, la durée de détention effective est utilisée. Les droits de mutation ont été calculés séparément pour chaque bien immobilier. Les gains immobiliers ont compensé les pertes immobilières au niveau communal, intercommunal et intercantonal. Rénovations/aménagements locatifs Pour les rénovations réalisées au cours de l’exercice sous revue, les investissements ont été amortis à hauteur de 10% en moyenne (exercice précédent : 10%) par le biais du compte de résultat (part de maintien de la valeur). Engagements ne figurant pas au bilan/ engagements conditionnels Des engagements ne figurant pas au bilan à hauteur de 41,7 millions de CHF sont ouverts pour des projets de construction ou de rénovation en cours (exercice précédent : 147,2 millions de CHF). Les engagements conditionnels s’élèvent à 364,7 millions de CHF (exercice précédent : 305,3 millions de CHF). De plus, il existe des contrats authentifiés pour l’achat d’un bien immobilier de plus de 40,0 millions de CHF ainsi que la vente d’un bien immobilier de plus de 11,2 millions de CHF avec transfert de propriété au deuxième semestre 2022. Enfin, un droit d’achat valable jusqu’au 30 juin 2023 a été accordé pour un portefeuille composé de quatre biens immobiliers de plus de 68,8 millions de CHF, ainsi qu’un droit d’achat valable jusqu’au 30 septembre 2023 pour un bien immobilier de plus de 17,2 millions de CHF. Restrictions de propriété pour engagements propres/nantissement d’actifs Un montant de 1’254 millions de CHF est nanti pour l’ensemble du parc immobilier à la date du bilan (exercice précédent : 1’219 millions de CHF). Publication des taux de vacance En cas de transformations et de rénovations totales, ni les loyers ni les surfaces vacantes ne sont comptabilisés dans le compte de résultat du début à la fin du chantier et aucun coût de vacance n’est activé.
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